یکی از مشکلات مردم زمانی که از بانک وام می گیرند و نمی توانند بدهی خود به بانک را پرداخت کنند انتقال ملک مورد وثیقه آن ها در بانک و گرفتن ملک توسط بانک به جای طلبش از مردم است .

یکی از راهکارهای پس گرفتن ملک از بانک امکان اقاله بانکی است که در ادامه به توضیحات و ارائه راهکارهای بیشتر می پردازیم.
>همان طور که گفته شد یکی از راهکار های پس گرفتن ملک  از بانک اقاله است اما برای پس گرفتن ملک باید شرایط امکان اقاله بانکی بررسی شود تا در صورت وجود این شرایط امکان پس گرفتن ملک از بانک فراهم شود .

اقاله چیست:

اقاله یعنی طرفین توافقی برای از بین بردن عقد کنند.

یعنی پس از انجام یک معامله، طرفین می‌توانند با توافق دوجانبه، آن را فسخ کنند  به این عمل اقاله یا تفاسخ گفته می‌شود.

اقاله، با اینکه خود یک عقد محسوب می‌شود، هدف اصلی‌اش پایان دادن به عقد قبلی است .  با تحقق اقاله، آثار قرارداد اولیه از بین می رود  و هر یک از طرفین باید مالی را که دریافت کرده‌اند، به حالت قبل
بازگردانند. اگرچه اقاله قرارداد را از زمان توافق از بین می‌برد، اما منافع و آثار آن تا لحظه اقاله همچنان پابرجاست و تابع همان عقد اولیه خواهد بود. نکته مهم این است که اگر طرفین هنگام اقاله توافق کنند که به‌جای بازگرداندن عوض‌های اصلی ( مال های دریافتی ) ، مبلغی کمتر یا بیشتر مبادله شود، در این صورت این توافق دیگر اقاله محسوب نمی‌شود. در چنین حالتی، قرارداد جدیدی شکل گرفته که از قواعد اقاله تبعیت نمی‌کند.

اقاله در نظام بانکی به چه صورت است؟

اگر بدهکاران بانکی  دارای سند رسمی رهنی در موعد مقرر نسبت به پرداخت دین خود اقدام نکنند، بستانکاران ( بانک) می‌تواند از طریق دفترخانه تنظیم‌کننده سند،درخواست صدور اجراییه کند.

پس از ابلاغ این اجراییه، بدهکاران حداکثر هشت ماه برای پرداخت بدهی یا شش ماه برای تقاضای برگزاری حراج ملک فرصت خواهند داشت و اگر هیچ‌کدام از این اقدامات از سوی بدهکاران انجام نشود، ملک مورد رهن بدون درنظر گرفتن ارزش واقعی آن، از طریق تنظیم سند انتقال اجرایی، به بستانکار واگذار می‌شد و از آنجا که در بسیاری موارد، ارزش ملک رهنی بیش از مبلغ بدهی بود، این فرآیند عملا منجر به تملک اموالی با ارزش بالاتر از طلب توسط بانک‌ها می‌شد. در این مواقع یکی از راهکارهایی که بتوان ملک را از بانک پس گرفت اقاله است ، اما برای اقاله باید یکسری از شرایط و ضوابط رعایت شود.

شرایط و ضوابط اقاله بانکی:

یکی از اولین مقررات رسمی در خصوص اقاله بانکی، به مصوبه‌ای در سال ۱۳۶۳ بازمی‌گردد. در آن دوره، با ملی شدن نظام بانکی کشور، کلیه بانک‌ها در اختیار دولت قرار گرفتند و مدیریت آن‌ها طبق قانون اداره امور بانک‌ها مصوب شورای انقلاب انجام می‌شد. بر اساس این قانون، بالاترین مرجع تصمیم‌گیری در بانک‌های دولتی، مجمع عمومی بانک‌ها می باشند. فلذا بانک‌ها موظف شدند در صورت درخواست مالک یا نماینده قانونی او، املاک مسکونی تملک‌شده را به وی اقاله نمایند؛مشروط بر آنکه شرایط ذیل را داشته باشند:
-ملک تملیکی، در مالکیت قانونی بانک قرار داشته باشد.
-کلیه بدهی‌ها و متفرعات مربوط اعم از اصل بدهی ، سود ، خسارت تاخیر تادیه تا زمان انجام اقاله به طور کامل تسویه شده باشد.
-مصوبه مذکور مورد بازنگری قرار گرفت و شرط جدیدی به مفاد آن اضافه شد که جزئیات آن، چارچوب حقوقی اقاله را دقیق‌تر و متناسب با تحولات زمان تنظیم می‌کرد.

شرایط و ضوابط اقاله بانکی جدید چیست؟

مصوبه بانک درخصوص اقاله  در تاریخ ۱۲ دی ۱۳۶۹با تصویب ااصلاحیه‌ای، یک شرط مهم دیگر به فهرست شرایط لازم برای اقاله اضافه کرد:

-ملک تملیکی تا زمان تقاضای اقاله، از سوی بانک به شخص ثالثی واگذار نشده باشد.

به‌عبارتی، در صورتی که بانک ملک را به فروش رسانده و سند رسمی آن به نام شخص دیگری منتقل شده باشد، امکان انجام اقاله منتفی است

بنابراین، سه شرط اصلی برای امکان‌پذیر بودن اقاله املاک تملیکی توسط بانک‌ها به شرح زیر است:

-مالکیت رسمی ملک در اختیار بانک باشد.
-کلیه مطالبات بانکی تسویه شده باشد.
-ملک هنوز به شخص ثالث واگذار نشده باشد.

این مصوبات، با هدف ایجاد نوعی توازن بین حقوق بانک و حقوق مالک سابق (بدهکار) در نظر گرفته شده‌اند، به‌ویژه در شرایطی که ارزش ملک از بدهی اصلی بیشتر است. اقاله در این بستر، ابزاری است می‌تواند مانع از تملک غیرعادلانه اموال باارزش‌تر توسط بانک‌ها شود و راه بازگشت ملک به مالک اولیه را هموار سازد، البته به شرط تسویه کامل تعهدات مالی امکان پذیر می باشد.

تکلیف و شرایط اقاله در بانک دولتی و خصوصی چیست؟

با تصویب آیین‌نامه نحوه واگذاری املاک مازاد بانک‌ها، نظم جدیدی بر واگذاری دارایی‌های ملکی بانک‌ها حاکم شد. طبق بند «ب» ماده ۱ این آیین‌نامه، مفاد آن صرفا شامل حال بانک‌های دولتی می‌شود.  بانک‌های خصوصی مشمول آن نیستند.  هدف آیین نامه مذکور کاهش تملک غیرضروری املاک توسط بانک‌ها و تسریع در فرآیند واگذاری املاک مازاد است. به‌طور مشخص قواعدی برای عرضه و فروش املاک تملیکی ارائه کرده است.  اگرچه مستقیماً به اقاله نپرداخته، اما بر فرآیند کلی واگذاری‌ها تأثیرگذار بوده است.از آنجا که اقاله یکی از راه‌های بازگرداندن ملک به مالک قبلی محسوب می‌شود، وجود این آیین‌نامه ممکن است باعث محدود شدن انعطاف بانک‌ها در پذیرش اقاله‌های اختیاری شود؛ زیرا آیین‌نامه مزبور بانک‌ها را مکلف کرده تا املاک را به‌ صورت شفاف و از طریق مزایده عمومی واگذار کنند.

در نتیجه، پذیرش درخواست اقاله در شرایطی که ملک در فهرست واگذاری‌های رسمی قرار گرفته باشد، ممکن است با موانع آیین‌نامه‌ای و نظارتی روبه‌رو شود از این رو بهتر است از وکیل بانکی مشورت گرفته شود.

حق تقدم مالک در اقاله:

آیین‌نامه نحوه واگذاری املاک مازاد به بانک به صورت مستقیم به اقاله نپرداخته است، اما در چند ماده به شکلی غیرمستقیم امکان بازگشت و پس گرفتن ملک به مالک قبلی و حق تقدم آن را تحت شرایطی به رسمیت شناخته از جمله برخی از مواد مذکور بدین شرح می باشند:

1. تبصره ۷ ماده ۴ مقرر می‌دارد ،در مورد املاک تملیکی، به شرط آنکه خرید نقدی باشد، حق تقدم واگذاری ملک با مالک قبلی است. این تبصره در واقع نوعی پذیرش محدود و مشروط اقاله در قالب فروش مجدد ملک به مالک پیشین است که البته نیازمند پرداخت نقدی قیمت کارشناسی‌شده توسط خریدار (مالک سابق) است.

2. ماده ۵ نیز این امکان را برای بانک‌ها فراهم می‌سازد که دارایی‌های غیرضروری خود را از طریق شرکت‌های لیزینگ وابسته و بر مبنای عقد اجاره به شرط تملیک به مشتریان واگذار کنند. حداکثر مدت بازپرداخت در این روش ۳۶ ماه تعیین شده است. این شیوه نیز در عمل، یکی از جایگزین‌های غیرمستقیم اقاله به‌شمار می‌آید که در آن، بازگشت ملک به تصرف مشتری از طریق قرارداد اجاره منتهی به تملیک انجام می‌گیرد.

3. وظیفه بانک در برابر تسویه کامل مشتری ،بر اساس تبصره ۲ ماده ۸ آیین‌نامه، صراحتا مقرر شده است: چنانچه مشتری پیش از فروش وثایق، کلیه مطالبات بانک اعم از اصل بدهی، سود و جرایم مترتبه را پرداخت نماید، بانک موظف است وثیقه را آزاد کرده و به وی اعاده نماید. در این حالت، بانک حق هیچ‌گونه تقسیط یا بخشودگی ندارد. این مقرره، بازتابی روشن از الزام قانونی به اقاله در صورت تسویه کامل توسط بدهکار است و حق بانک برای امتناع یا تحمیل شرایط اضافی را سلب می‌کند.

4. همچنین طبق ماده ۸ آیین‌نامه: بانک‌ها موظف‌اند در صورت درخواست کتبی مشتری پس از سررسید اقساط، اقدام به فروش وثایق از طریق مزایده کنند. پس از فروش، بانک فقط مجاز به برداشت مطالبات قانونی خود بوده و مازاد احتمالی باید به مشتری مسترد گردد و از زمان ارائه درخواست کتبی مشتری، بانک حق دریافت سود یا جریمه اضافی را نخواهد داشت.

نقش وکیل در بازپس‌گیری ملک از طریق اقاله:

آنچه که شرایط اقاله در نظام بانکی را با چالش مواجه می سازد، اختلافات طرفین، وجود تعهدات متقابل  و پیچیدگی‌های قانونی است. در چنین شرایطی، حضور یک وکیل بانکی می‌تواند مسیر بازپس‌گیری ملک را هموارتر، سریع‌تر و ایمن‌تر کند.

وکیل با شناخت دقیق از مبانی حقوقی اقاله و تسلط بر رویه قضایی و آیین نامه و مصوبات مربوطه  می‌تواند در پس گرفتن ملک و  تنظیم توافق‌نامه اقاله به گونه‌ای عمل کند که حقوق موکل به‌طور کامل محفوظ بماند. او با بررسی سوابق قرارداد، شناسایی ایرادات احتمالی و مذاکرات هدفمند شرایطی فراهم می‌آورد که بازگشت ملک نه‌تنها از نظر حقوقی معتبر باشد، بلکه از هرگونه دعوای آتی نیز جلوگیری شود.

همچنین در صورت بروز اختلاف در مرحله اجرای اقاله، وکیل می‌تواند با طرح دعوا یا دفاع موثر در مراجع قضایی، فرآیند بازپس‌گیری را از مسیر قانونی پیگیری و تسریع کند. به این ترتیب، حضور وکیل نه‌ تنها ضامن حفظ حقوق اشخاص است، بلکه در مواردی با رعایت قوانین و ضوابط  باعث بازپس گیری ملک می شود .

سوالات متداول:

1. آیا بانک‌ها می‌توانند از پذیرش اقاله ملک مسکونی در مالکیت خود امتناع کنند؟

در صورتی که شرایط مصوبه ۱۳۶۳ مجمع عمومی بانک‌ها (از جمله مسکونی بودن ملک و تصرف آن توسط مالک قبلی)فراهم باشد، بانک‌های دولتی موظف به انجام اقاله هستند و حق امتناع ندارند.

اما اگر ملک خارج از شمول مصوبه باشد، اختیار تصمیم با هیئت‌مدیره بانک است.

2. چرا اقاله در املاک تولیدی با موانع بیشتری مواجه است؟

زیرا مصوبه مجمع عمومی بانک‌ها صراحتا ناظر به املاک مسکونی است و آیین‌نامه‌های بعدی نیز حق تقدم را تنها در صورت خرید نقدی اعطا کرده‌اند. در املاک تولیدی که ارزش بالاتری دارند و اغلب بازپرداخت فوری ممکن نیست، اقاله منوط به موافقت هیئت‌مدیره یا عقد اجاره به شرط تملیک خواهد بود، که پیچیدگی‌های مالی و حقوقی بیشتری دارد.

3-اقاله به چه مفهومی است؟

اقاله یعنی  طرفین می‌توانند با توافق دوجانبه، آن عقد پیشین را فسخ کنند که به این عمل اقاله یا تفاسخ گفته می‌شود.

نتیجه‌گیری:

اقاله در نظام بانکی اگرچه در اصول اولیه‌ خود مبتنی بر حسن‌نیت و توافق دو طرفه است، اما در عمل تابع مقررات و محدودیت‌هایی شده که آن را از یک نهاد حقوقی ساده، به یک فرایند اداری و پیچیده تبدیل کرده است. مصوبه سال ۱۳۶۳ مجمع عمومی بانک‌ها، نخستین قدم جدی در نهادینه‌سازی اقاله املاک مسکونی بود؛ اما آیین‌نامه‌های بعدی مانند نحوه واگذاری املاک مازاد، با رویکرد فروش و کاهش تملک املاک توسط بانک‌ها، عملاً انعطاف‌ پذیری در پذیرش اقاله را محدودتر ساخت.