افراز ملک مشاع، اشتراک در مالکیت!
مقدمه:
افراز ملک مشاع یک فرایند حقوقی است که برای تقسیم مالکیت بر روی ملک یا املاک اجرا می شود.
ملک مشاع به املاکی اطلاق می‌شود که مالکیت آنها به‌صورت مشترک بین دو یا چند نفر است.
این نوع مالکیت در قوانین با عنوان “اشاعه” شناخته می‌شود.
در این مقاله، به بررسی مفهوم حقوقی ملک مشاع، نحوه تنظیم سند، فرآیند فروش و افراز این نوع املاک، و تفاوت آن با ملک مفروز پرداخته خواهد شد.
تعریف ملک مشاع
ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که مالکیت آن میان چند نفر مشترک است. به عنوان مثال، اگر دو نفر مالک یک خانه باشند و این خانه یک پارکینگ داشته باشد، هر یک از مالکین نیمی (سه دانگ) از ملک را در اختیار دارند. در این حالت، پارکینگ به یکی از مالکین تعلق ندارد، بلکه هر دو به‌طور مساوی از آن بهره‌مند می‌شوند. این وضعیت به عنوان “اشاعه” یا ملک مشاع شناخته می‌شود.
دعاوی ملکی
سند ملک مشاع
در سند ملک مشاع، نام تمامی مالکین قید می‌شود تا مالکیت افراد مشخص باشد. این قید شدن نام‌ها به معنای جدا شدن بخشی از ملک نیست و مالکین نمی‌توانند بدون رضایت سایرین سهم خود را به فروش برسانند. برای خرید و فروش ملک مشاع، تمامی مالکین باید در این رابطه تصمیم‌گیری کنند. هر یک از مالکین می‌توانند سندی جداگانه دریافت کرده و نزد خود نگهداری کنند، اما مشاع بودن ملک در سند قید می‌شود.
افراز ملک مشاع و صلاحیت رسیدگی به آن
افراز به معنای تعیین سهم هر یک از شرکا و تقسیم آن بین آنها است. در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا مطابق قانون افراز و فروش املاک مشاع.
مصوب ۱۳۵۷/۸/۲۲
مستند ماده اول – افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌را افراز می‌نماید.
ولیکن نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
پس درمورد املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته( اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده باشد یا خیر) رسیدگی به درخواست افراز در صلاحیت اداره ثبت محل وقوع مورد تقاضا است و تصمیم آن ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی می باشد.
استثنائات
البته این مورد دارای استثنائاتی می باشد حتی اگر جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد در صلاحیت دادگاه عمومی می باشد.
- بین مالکین مشاعی، شخص محجور باشد.
- بین مالکین مشاعی غایب مفقود الاثری وجود داشته باشد.
- در صورتی که علاوه بر ملک غیرمنقول که دارای سابقه ثبتی است( جریان ثبتی خاتمه یافت است)مال منقول دیگر و یا ملک غیر منقول دیگری که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته است ضمینه شده باشد در این صورت افراز در صلاحیت دادگاه عمومی است.
در رابطه با املاک ثبتی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته است:
در این حالت مرجع رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه عمومی محل است و رای آن دادگاه قابل تجدیدنظر است.
افراز به دو نوع اجباری و تراضی تقسیم می‌شود:
- افراز اجباری: افراز ملک مشاع طبق تصمیم دادگاه یا اداره ثبت اسناد انجام می‌شود. در این حالت، حدود سهم افراد توسط دادگاه مشخص شده و مالکین ملزم به پذیرش حکم هستند.
- افراز تراضی: در این نوع افراز، مالکین با توافق و مشورت، سهم هر شخص از ملک مشاع را تعیین می‌کنند.
خلع ید، از ملک خود مراقبت کنید!
نحوه افراز اجباری
افراز اجباری ملک مشاع به دو صورت توسط دادگاه یا اداره ثبت انجام می‌شود:
- توسط دادگاه: افراز ملک مشاع توسط دادگاه تحت شرایط زیر امکان‌پذیر است:
- ملک مشاع دارای مشکل یا سابقه ثبتی نباشد.
- مساحت ملک مشاع از حد تعیین‌شده برای افراز توسط اداره ثبت کمتر نباشد.
اگر ملک توسط اداره ثبت غیر قابل افراز تشخیص داده شده باشد، افراز در دادگاه قابل پیگیری است.
- توسط اداره ثبت: اگر ملک مشاعی در یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی ثبت شده باشد، اداره ثبت می‌تواند افراز ملک را انجام دهد. برای این کار، مالک یا مالکان می‌توانند به اداره ثبت مراجعه کرده و درخواست افراز ملک مشاع را ثبت کنند. پس از تنظیم درخواست، نماینده‌ای از اداره ثبت به محل ملک مشاع مراجعه کرده و مساحت آن را محاسبه می‌کند. اگر مساحت ملک در حد استاندارد مورد نظر اداره ثبت باشد، نقشه‌بردار صورت‌جلسه‌ای تنظیم کرده و مالکین آن را امضا می‌کنند. پس از امضای شرکا، افراز توسط نقشه‌بردار انجام شده و اداره ثبت آن را تایید می‌کند.
تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز
ملک مشاع و ملک مفروز تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند که به آنها اشاره می‌شود:
- ملک مشاع: پس از تقسیم شدن و بنا به تصمیم تمامی مالکان، به ملک مفروز تبدیل می‌شود.
- ملک مفروز: تصمیم‌گیری در مورد آن تنها بر عهده یک مالک است و نیازی به توافق با دیگران ندارد.
به عنوان مثال، اگر یک بلوک آپارتمانی ۶ واحدی با یک حیاط مشترک را در نظر بگیریم، هر واحد سند جداگانه‌ای دارد و به عنوان ملک مفروز محسوب می‌شود، اما حیاط برای همه مالکین مشاع است.
افراز ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.
نتیجه‌گیری
ملک مشاع یکی از پیچیده‌ترین انواع مالکیت در نظام حقوقی ایران است. تصمیم‌گیری‌های مرتبط با این نوع ملک نیازمند توافق تمامی مالکین است و فرآیندهای قانونی مشخصی برای افراز و فروش آن وجود دارد. آگاهی از قوانین مرتبط با ملک مشاع می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کرده و روندهای قانونی را تسهیل کند. برای کسب اطلاعات بیشتر و بهره مند شدن از امتیازات مشاوره حقوقی با گروه حقوقی دادوند در ارتباط باشید.
سوالات متداول
به منظور پاسخگویی به سوالات شما در زمینه، لطفاً با ما در تماس باشید. تیم ما آماده است تا به شما کمک کند و اطلاعات لازم را ارائه دهد.
برای ارائه درخواست افراز ملک مشاع به اداره ثبت، مالک یا مالکان باید به اداره ثبت مراجعه کرده و درخواست خود را به ثبت برسانند. پس از ثبت درخواست، نماینده‌ای از اداره ثبت به محل ملک مراجعه کرده و پس از بررسی و محاسبه مساحت ملک، در صورت تأیید، نقشه‌برداری و افراز انجام می‌شود.
مدارک مورد نیاز برای درخواست افراز ملک مشاع شامل مدارک شناسایی مالکین، سند ملک، نقشه و پلان ملک، و درخواست کتبی افراز است. همچنین در صورتی که یکی از مالکین وکیل قانونی داشته باشد، مدارک وکالت نیز باید ارائه شود.
بله، در صورتی که افراز ملک مشاع از طریق دادگاه یا اداره ثبت به‌صورت اجباری انجام شود، رضایت تمامی مالکان لازم نیست. اما در افراز تراضی، رضایت همه مالکان ضروری است.
افراز به معنای تقسیم ملک مشاع و تعیین سهم هر یک از شرکا است، در حالی که تفکیک به معنای تقسیم یک ملک به قطعات کوچکتر است که هر قطعه دارای سند مجزا و مستقل خواهد بود. در تفکیک، نیاز به توافق شرکا نیست و مالک واحد می‌تواند ملک خود را تفکیک کند.
افراز ملک مشاع در شرایطی غیر ممکن است که:
ملک مشاع قابلیت تقسیم نداشته باشد (مثلاً یک واحد آپارتمان).
مساحت ملک مشاع کمتر از حد تعیین‌شده برای افراز باشد.
مالکین نتوانند به توافق برسند و شرایط قانونی برای افراز اجباری نیز محقق نشود.
پس از درخواست افراز، مراحل زیر انجام می‌شود:
- بررسی درخواست توسط اداره ثبت.
- مراجعه نماینده اداره ثبت به محل ملک.
- نقشه‌برداری و محاسبه مساحت ملک.
- تنظیم صورت‌جلسه و امضای آن توسط مالکین.
- تأیید افراز توسط اداره ثبت و اطلاع‌رسانی به مالکین.
هزینه‌های مرتبط با افراز ملک مشاع شامل هزینه‌های ثبت درخواست، نقشه‌برداری، کارشناسی و هزینه‌های اداری است. این هزینه‌ها معمولاً بر اساس تعرفه‌های مصوب اداره ثبت و دادگاه محاسبه می‌شود و بسته به مساحت و موقعیت ملک متفاوت است.
