دعاوی سرقفلی
در دنیای پرچالش اجاره‌های تجاری، سرقفلی همچون سدی حقوقی از منافع مستأجرانی محافظت می‌کند که با سرمایه‌گذاری و تلاش، ارزشی فراتر از چهار دیوار یک ملک خلق کرده‌اند. قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ با ظرافتی خاص، هم به مالکان اجازه می‌دهد در ابتدای اجاره حق سرقفلی دریافت کنند، هم به مستأجران این امکان را می‌دهد که در طول اجاره، این حق را به دیگران منتقل نمایند. اما این حق در چه شرایطی به وجود می‌آید؟ چه زمانی ساقط می‌شود؟ و آیا می‌توان همزمان هم مالک و هم مستأجر، سرقفلی دریافت کنند؟ پاسخ این پرسش‌ها را در ادامه، با نگاهی به مواد ۷ تا ۱۰ این قانون ( دعاوی سرقفلی ) و رویه قضایی بررسی می‌کنیم.
حق کسب و پیشه و سرقفلی:
تعریف سرقفلی در قوانین موجر و مستأجر:
سرقفلی حق مالی مستأجر ناشی از فعالیت تجاری در ملک اجاره‌ای است که به موجب آن، مستأجر می‌تواند در پایان مدت اجاره، حقوق ناشی از زحمات و سرمایه‌گذاری خود را از مالک یا مستأجر بعدی دریافت کند.
قوانین موجر و مستأجر در سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ تعاریف متفاوتی از سرقفلی ارائه داده‌اند:
– قانون سال ۱۳۵۶: از عبارت “حق کسب یا پیشه یا تجارت” استفاده شده و این حق به‌صورت خودکار تمدید می‌شد.
– قانون سال ۱۳۷۶: اصطلاح “سرقفلی” جایگزین شد و شرایط اعمال آن محدودتر گردید.
تفاوت‌های حق کسب و پیشه و سرقفلی
دامنه شمول: شامل تمامی واگذاری‌های معوض منفعت (صلح، معاوضه، اجاره) می‌شد. فقط در قراردادهای اجاره اعمال می‌شود.
تمدید خودکار: به‌صورت خودکار تمدید می‌شد و مالک حق تخلیه نداشت. نیاز به توافق جدید دارد و مالک می‌تواند پس از پایان مدت، تخلیه را درخواست کند.
منشأ حق: تنها با اجاره ملک ایجاد می‌شد. علاوه بر اجاره، به عنوان یک حق مالی مستقل برای مالک نیز شناخته می‌شود.
مرجع رسیدگی به دعاوی سرقفلی :
آیا سرقفلی مال منقول است یا غیرمنقول؟
در حقوق ایران، سرقفلی بیشتر جنبه غیرمنقول دارد و به ملک تجاری وابسته است. این ویژگی در تعیین مرجع صالح رسیدگی تأثیرگذار است.
دادگاه صالح برای رسیدگی
– دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، مرجع رسیدگی به اختلافات دعاوی سرقفلی است.
– در صورت اختلاف، قانون حاکم بر تاریخ انعقاد قرارداد ملاک عمل قرار می‌گیرد.
مبنای حقوقی دادخواست مطالبه سرقفلی در قراردادهای اجاره موضوع قانون سال ۱۳۷۶
شرایط طرح دعوای مطالبه سرقفلی توسط مستأجر:
بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، مستأجر در موارد ذیل می‌تواند دادخواست مطالبه سرقفلی را مطرح نماید:
1. همزمان با دادخواست تخلیه از سوی موجر:
– اگر مالک بر اساس حکم تخلیه صادره از دادگاه اقدام به تخلیه ملک کند، مستأجر می‌تواند همراه با دعوای تخلیه یا پس از آن ، دعوای مطالبه سرقفلی را اقامه کند.
2. بدون درخواست تخلیه از سوی مالک:
– در صورتی که مالک پس از پایان مدت قرارداد، دادخواست تخلیه مطرح نکرده باشد، مستأجر می‌تواند مستقلاً دادخواست مطالبه سرقفلی را به دادگاه تقدیم نماید.
تشریفات رسیدگی به دعوای مطالبه سرقفلی
1. تخلیه و تحویل ملک توسط مستأجر:
– مستأجر باید ملک را تخلیه و به مالک تحویل دهد. در صورت امتناع مالک از تحویل‌گیری، مستأجر می‌تواند ملک را به دادگاه تحویل دهد.
2. تعیین ارزش سرقفلی توسط کارشناس:
– دادگاه پس از رسیدگی، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد تا بهای سرقفلی بر اساس قیمت عادله روز محاسبه شود.
3. صدور حکم به نفع مستأجر:
– در صورت احراز شرایط، دادگاه مالک را به پرداخت سرقفلی محکوم می‌کند.
طرفین دعوی در سرقفلی:
خواهان : مستأجر مستحق دریافت سرقفلی
خوانده : مالک ملک تجاری
نحوه اجرای رأی دادگاه در دعاوی سرقفلی
1. صدور اجراییه:
– پس از قطعیت رأی ، اجراییه صادر و به مالک ابلاغ می‌شود.
2. مهلت ۱۰ روزه برای پرداخت:
– چنانچه مالک ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ ، مبلغ سرقفلی را پرداخت نکند، مستأجر می‌تواند درخواست توقیف اموال مالک را دهد.
3. توقیف اموال و وصول طلب:
– در این مرحله، عملیات اجرایی آغاز شده و در صورت لزوم، اموال مالک توقیف و فروخته می‌شود تا طلب مستأجر وصول گردد.
مواد قانونی مؤثر در تعیین سرقفلی
ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر (۱۳۷۶):
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
ماده ۸ قانون روابط موجر و مستأجر (۱۳۷۶):
رگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر (۱۳۷۶):
چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
نکات کلیدی و توصیه حقوقی
مالک می‌تواند در ابتدای اجاره، سرقفلی دریافت کند.
مستأجر نیز در صورت عدم منع قراردادی، می‌تواند در طول اجاره، حق خود را با دریافت سرقفلی منتقل نماید.
در صورت وجود شروط خاص (مانند تمدید خودکار یا انحصار اجاره)، مستأجر حق دریافت سرقفلی را دارد.
پس از پایان اجاره، در صورتی که مستأجر سرقفلی پرداخت نکرده یا حقوق خود را کاملاً استفاده کرده باشد، دیگر حقی برای مطالبه سرقفلی ندارد.
توصیه حقوقی:
– قبل از انعقاد قرارداد، شرایط سرقفلی به طور دقیق تعیین شود.
– در صورت انتقال حق سرقفلی، تنظیم سند رسمی جهت جلوگیری از اختلافات آینده ضروری است.
پرسش و پاسخ متداول درباره سرقفلی
۱. آیا مالک می‌تواند هم در ابتدا و هم هنگام تمدید اجاره، سرقفلی بگیرد؟
خیر. مالک فقط یک بار و معمولاً در ابتدای اولین قرارداد می‌تواند سرقفلی دریافت کند. دریافت مجدد آن در تمدیدهای بعدی، مغایر با قانون است مگر اینکه قرارداد جدیدی با شرایط متفاوت منعقد شود.
۲. اگر مستأجر بدون پرداخت سرقفلی به مالک، ملک را به دیگری واگذار کند، تکلیف چیست؟
بر اساس تبصره ۱ ماده ۷ مستأجر جدید حقی نسبت به مالک ندارد و فقط می‌تواند از مستأجر قبلی شکایت کند. مالک نیز می‌تواند به استناد این تبصره، از پرداخت سرقفلی به مستأجر جدید خودداری کند.
۳. آیا مستأجر می‌تواند همزمان هم از مالک و هم از مستأجر بعدی سرقفلی بگیرد؟
خیر. این عمل تدلیس محسوب می‌شود. مستأجر فقط می‌تواند یک بار (از مالک یا مستأجر بعدی) سرقفلی دریافت کند، مگر اینکه انتقال با توافق سه‌جانبه و تنظیم سند رسمی انجام شود.
۴. در صورت تخریب ملک تجاری توسط مالک، آیا مستأجر حق سرقفلی دارد؟
بله. اگر تخریب بدون دلیل موجه (مثل فرسودگی ساختمان) باشد، مستأجر می‌تواند سرقفلی به قیمت روز را از مالک مطالبه کند. اما اگر تخریب با مجوز قانونی (مثل پایان عمر مفید ملک) باشد، معمولاً حق سرقفلی ساقط می‌شود.
نتیجه‌گیری:
سرقفلی در عین حال که حامی مستأجران تجاری است، می‌تواند به ابزاری برای سوءاستفاده تبدیل شود اگر طرفین از قوانین آن آگاه نباشند. نکته کلیدی درباره دعاوی سرقفلی این است که:
– مالکان باید سرقفلی را در قرارداد اولیه و به صورت شفاف تعیین کنند.
– مستأجران پیش از انتقال حق خود، وضعیت قرارداد و شروط آن را بررسی نمایند.
– تنظیم سند رسمی در هر انتقال، تنها راه جلوگیری از دعاوی پیچیده آینده است.
