وجه التزام قراردادی

 مقدمه:

وجه التزام قراردادی یکی از مفاهیم کلیدی در حقوق قراردادها محسوب می‌شود که به منظور جبران خسارات ناشی از عدم انجام یا تأخیر در انجام تعهدات توسط یکی از طرفین قرارداد مورد استفاده قرار می‌گیرد. این وجه التزام به صورت شرط ضمن عقد تعیین می‌شود و نقش مهمی در تضمین حقوق طرفین و جلوگیری از ورود خسارات مالی دارد. در این مقاله به بررسی مفهوم وجه التزام، شرایط صحت آن، نحوه تعیین، قراردادهای قابل اعمال و تفاوت آن با خسارت تأخیر تأدیه خواهیم پرداخت.

تعریف وجه التزام قراردادی

وجه التزام قراردادی، شرطی است که در هنگام انعقاد قرارداد توسط طرفین به عنوان جریمه یا خسارت برای عدم انجام تعهدات یا تأخیر در اجرای آن تعیین می‌شود. مطابق با این شرط، در صورت تخلف متعهد از انجام مسئولیت‌های خود، مبلغی به عنوان جبران خسارت به متعهدله پرداخت می‌شود فلذا نیاز به کارشناس نیست و اشخاص اصولا در تعین مبلغ مختار می باشند.
وجه التزام باید به صورت صریح و روشن در قرارداد اصلی یا به موجب توافقی مستقل مشخص شود.

استثنا در تعیین مبلغ وجه التزام

مطابق ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان
چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند (9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.

• در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده.
• در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد (0/5%) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.
• در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.
• در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.

فلذا اگر خانه ای ساخته شود و قسمتی از آن مانند پارکینگ قابل تحویل نباشد اگر وجه التزام آن کمتر از ماده 6 قانون پیش فروش ملک تعیین گشته باشد ، شرط از نظر مقدار باطل بوده و قاضی آن را تعدیل خواهد کرد.

دعاوی پیش فروش ملک

ارکان تحقق مسئولیت قراردادی

برای صحت و اجرای شرط وجه التزام، شرایط زیر باید رعایت شود:
(وجود تعهد صحیح و قابل مطالبه ناشی از یک عقد صحیح و معتبر)
شرط وجه التزام باید مورد توافق و رضایت هر دو طرف قرارداد باشد.

• تخلف از قرارداد

برای مثال مهندسی در تاریخ تعیین شده ملزم به تحویل ملک شده است اما با فرارسیدن تاریخ عملیات گود برداری ملک نیز انجام نگشته است.

• ورود ضرر

تقصیر قراردادی صورت بگیر در عدم اجرا و یا نقص در تاخیر اجرا به صورت مستقیم و بلاواسطه.

• رابطه سببیت

قابل استناد باشد.

نحوه تعیین وجه التزام

تعیین وجه التزام باید به صورت دقیق و با توافق طرفین انجام گیرد. این شرط می‌تواند به دو صورت شرط ضمن عقد یا توافق مستقل تعیین گردد. در تعیین مبلغ وجه التزام، باید دقت شود که مبلغ تعیین‌شده معقول و متناسب با خسارات احتمالی باشد.
برای مطالبه خسارت قراردادی آیا مطالبه اصل تعهد لازم است؟
اصولا خیر، صرف انقضای مدت برای مطالبه خسارت کافی است همین که تخلف بشود کافی می باشد مگر در 2 حالت ذیل:

• خسارت تاخیر و تادیه قانونی
• تعهدات عندالمطالبه

نکته

ماده 221 قانون مدنی

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است‌ مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا بر حسب قانون موجب ضمان باشد.

ماده 226 قانون مدنی

در مورد عدم ایفاء تعهدات از طرف یکی از متعاملین طرف دیگر نمیتواند ادعای خسارت نماید مگر اینکه برای ایفاء تعهد مدت‌ معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفاء تعهد مدتی مقرر نبوده طرف وقتی میتواند ادعای خسارت نماید که اختیار موقع‌ انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است.

چک و دعاوی مالی

قراردادهای قابل اعمال وجه التزام

وجه التزام قراردادی را می‌توان در انواع مختلف قراردادها شرط کرد، اما بیشترین کاربرد آن در عقود تملیکی مانند قراردادهای خرید و فروش (عقد بیع) است. در این قراردادها، به منظور تضمین انجام تعهدات و جلوگیری از ورود خسارت به طرفین، شرط وجه التزام به عنوان جریمه دیرکرد یا خسارت عدم انجام تعهد تعیین می‌شود.
سوال: در خصوص تعهدات پولی آیا وجه التزام قابل اعمال می باشد و می تواند بیشتر از شاخص تورم تعیین گردد؟

بله در صورتی که مخالف قوانین آمره نباشد.

رای وحدت‌ رویه شماره 805 مورخ 1399/10/16 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور

موضوع: در خصوص تعیین وجه التزام بیش از شاخص نرخ تورم در تعهدات پولی.
تعیین وجه التزام قراردادی به منظور جبران خسارت تاخیر در ایفای تعهدات پولی، مشمول اطلاق ماده 230 قانون مدنی و عبارت قسمت اخیر ماده 522 قانون آیین دادرسی دادگاه‌ های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 است و با عنایت به ماده 6 قانون اخیرالذکر، مبلغ وجه التزام تعیین شده در قرارداد، حتی اگر بیش از شاخص قیمت ‌های اعلامی رسمی (نرخ تورم) باشد، در صورتی که مغایرتی با قوانین و مقررات امری از جمله مقررات پولی نداشته باشد، معتبر و فاقد اشکال قانونی است.
بنا به مراتب، رای شعبه 25 دادگاه تجدیدنظر استان مازندران تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می ‌شود. این رای طبق ماده 471 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم ‌الاتباع است.

هیات‌ عمومی دیوان‌ عالی‌ کشور

خسارت تاخیر و تادیه قانونی چیست؟

در جایی بیان می شود که طرفین با یکدیگر توافقی نکرده باشند.

• تعهد باید پولی باشد (به استناده ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی شامل تعهدات ارزی نمی شود)
• سررسید شده باشد
• دائن مطالبه کرده باشد (از طریق دادخواست و یا اظهارنامه)
• مدیون متمکن باشد (معسر نباشد)
• شاخص سالانه بانک مرکزی تغییر فاحش کرده باشد
• مدیون از پرداخت خودداری کرده باشد.

تفاوت وجه التزام و خسارت تأخیر تأدیه

تفاوت‌های اساسی بین وجه التزام و خسارت تأخیر تأدیه وجود دارد که به شرح زیر است:
وجه التزام: باید به صورت شرط ضمن عقد یا توافق مستقل تعیین شود و مبلغ آن توسط طرفین مشخص می‌گردد. قاضی نمی‌تواند مبلغ وجه التزام را تغییر دهد. نسبت به تعهدات ارزی همانند دلار قابل مطالبه است و مطلبه اصل تعهد لازم نیست و همان مبلغ از پیش تعیین شده در زمان سررسید قابل وصول می باشد.
خسارت تأخیر تأدیه: نیازی به پیش‌بینی در قرارداد ندارد و در صورت اثبات ضرر ناشی از عدم انجام تعهد یا تأخیر در آن، توسط قاضی تعیین می‌شود. مبلغ خسارت تأخیر تأدیه با توجه به شاخص بانک مرکزی و مبدا محاسبه آن زمان مطالبه است و مشمول تعهدات ارزی نمی شود مطالبه اصل تعهد در آن نیاز است.

نحوه مطالبه وجه التزام:

برای مطالبه وجه التزام، متعهدله باید به دادگاه مراجعه کرده و با ارائه مدارک و مستندات لازم، تخلف متعهد از تعهدات قراردادی را اثبات نماید. مدارک لازم برای این امر شامل قرارداد اصلی، شرط وجه التزام، و شواهد و مستندات اثبات تخلف می‌باشد. دادگاه پس از بررسی مدارک و شواهد، حکم به پرداخت وجه التزام خواهد داد.

نمونه دادخواست مطالبه وجه التزام

خواهان: [نام و نام خانوادگی خواهان]
خوانده: [نام و نام خانوادگی خوانده]
خواسته: مطالبه وجه التزام قراردادی دلایل و منضمات: 1. قرارداد اصلی مورخ [تاریخ] 2. شرط وجه التزام در قرارداد 3. مدارک اثبات تخلف متعهد
ریاست محترم دادگاه؛ احتراماً به استحضار می‌رساند اینجانب [نام خواهان] به موجب قرارداد مورخ [تاریخ] اقدام به انعقاد قرارداد با خوانده محترم نموده‌ام. با توجه به عدم انجام تعهدات توسط خوانده و تأخیر در اجرای تعهدات، تقاضای صدور حکم به پرداخت وجه التزام به مبلغ [مبلغ وجه التزام] را دارم.
با تشکر [نام و نام خانوادگی خواهان]

نمونه رای برای وجهه التزام و تاخیر تادیه

نتیجه‌گیری

وجه التزام قراردادی یکی از ابزارهای حقوقی مؤثر برای تضمین اجرای تعهدات و جبران خسارات احتمالی در قراردادهاست. تعیین صحیح و قانونی این شرط می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کرده و حقوق طرفین قرارداد را تضمین نماید. آگاهی از شرایط تعیین و نحوه مطالبه وجه التزام به عنوان یکی از مباحث مهم حقوق قراردادها، می‌تواند در حفظ حقوق و منافع طرفین قرارداد تأثیرگذار باشد؛ چنانچه نیاز به کسب اطلاعات بیشتر یا دریافت مشاوره های تخصصی حقوقی دارید با مشاوران و وکلای گروه حقوقی دادوند در ارتباط باشید.