دعاوی پیش فروش ملک
مقدمه:
پیش فروش ملک یکی از روش‌های متداول تامین مالی برای سازندگان و خرید مسکن برای خریداران است. لیکن از زمان رایج شدن پیش فروش آپارتمان‌ها، مشکلات و اختلافات متعددی ناشی از این نوع معاملات به وجود آمده است.
با این حال، این فرآیند به دلیل نبود ساختمان در زمان انعقاد عقد قرارداد، مسائل حقوقی خاصی را به همراه دارد که آگاهی از آنها می‌تواند از بروز مشکلات جلوگیری کند.
دعاوی پیش فروش ملک
دعاوی پیش فروش ملک به اختلافات و مشکلات حقوقی میان خریداران و فروشندگان در قراردادهای پیش فروش اشاره دارد. این دعاوی می‌توانند ناشی ازعدم انجام تعهدات قراردادی، تخلفات ساختمانی، تأخیر در تحویل، عدم رعایت ویژگی‌های مورد توافق و مسائل مربوط به تنظیم سند رسمی باشند.
فلذا دعاوی پیش فروشآپارتمان عمدتاً به دلیل عدم انجام صحیح تعهدات قرارداد توسط یکی از طرفین به وجود می‌آید.
این امر ممکن است ناشی از عدم پرداخت به موقع پول توسط خریداران یا عدم رعایت بندهای قرارداد توسط سازندگان باشد که به طور مستقیم منجر به وقوع مشکلات حقوقی می‌شود.
قوانین پیش فروش ملک در ایران
در سال ۱۳۸۹ قانون پیش فروش ملک به تصویب رسید که شامل ۲۵ ماده و ۴ تبصره می باشد این قانون چارچوب‌های مشخصی را برای پیش فروش آپارتمان‌ها تعیین می‌کند و به حمایت از حقوق خریداران و فروشندگان می‌پردازد.
بر اساس این قانون، فروشنده موظف است تا واحد ساختمانی مورد معامله را تکمیل و احداث کرده و ویژگی‌های مشخص و توافق شده را در آن پیاده‌سازی نماید. در پایان کار، فروشنده باید ملک را به خریداری رسمی که ملک را پیش حرید نموده است تحویل دهد.
الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک
بر اساس ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان به الزام تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی تأکید دارد. به موجب این قانون، تمام قراردادهای پیش فروش باید به‌صورت رسمی و با ثبت در دفاتر اسناد رسمی انجام شوند. این الزام در سطح کشور اجرایی شده و با وجود برخی استثناها، در اغلب شهرهای کشور لازم‌الاجرا است.
همچنین در صورتی که خریدار پس از انعقاد قرارداد پیش‌فروش قصد اعتراض به تاریخ توقف یا ثبت سند نداشته باشد، می‌تواند از این حق قانونی خود استفاده کند.
مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی
- سند رسمی مالکیت: باید به نام فروشنده باشد.
- پروانه ساخت: برای ساختمان مورد معامله باید صادر شده باشد.
- بیمه‌نامه مسئولیت: شامل حوادث ناشی از ساخت‌وساز و تضمینات لازم.
- تاییدیه مهندس ناظر: مبنی بر اتمام عملیات ساختمانی.
- استعلام از اداره ثبت اسناد: جهت تأیید مالکیت و وضعیت ثبتی ملک.
الزامات بیمه‌نامه در پیش فروش ملک
ماده 9 قانون پیش فروش، فروشنده را ملزم به دریافت بیمه‌نامه‌ای می‌کند که مسئولیت ناشی از ساخت‌وساز، عدم رعایت ضوابط فنی و همچنین خسارت‌های احتمالی به خریدار یا اشخاص ثالث را پوشش دهد. در صورت عدم تهیه این بیمه‌نامه، خریدار می‌تواند دعوای الزام فروشنده به تهیه بیمه‌نامه را نزد دادگاه مطرح کند.
مسئولیت فروشنده
اگر فروشنده در اخذ بیمه‌نامه کوتاهی کند و حادثه‌ای رخ دهد، او مستقیماً مسئول خسارت خواهد بود و خریدار می‌تواند دعوای حقوقی علیه او طرح کند.
پوشش بیمه‌ای
بیمه‌نامه باید تمامی خطرات ناشی از ساخت‌وساز و تجهیزات مرتبط را پوشش دهد. در غیر این صورت، ممکن است مسئولیت‌های جبران خسارت به عهده فروشنده باقی بماند.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی پیش فروش ملک
در صورت اختلاف بین طرفین قرارداد پیش فروش، قانون به استناده ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان به داوری و حل‌وفصل اختلافات از طریق هیئت‌های داوری تأکید دارد.
لیکن از آنجایی که تاکنون آیین نامه ای در این خصوص تصویب نگردیده است. درحال حاضر مرجع رسیدگی به این اختلافات مربوط به عدم اجرای تعهدات پیش‌فروشنده باشد، خریدار می‌تواند از دادگاه صالح درخواست اجرای رای و الزام فروشنده به انجام تعهدات کند.
داوری: قانون به صورت خاص روش داوری را برای حل اختلافات پیش فروش معرفی کرده است. این روش به طرفین کمک می‌کند تا از طولانی شدن روند قضایی جلوگیری کنند.
صلاحیت هیئت داوری: هیئت داوری می‌تواند با بررسی مدارک و مستندات طرفین، رأی مقتضی را صادر کند. در صورت عدم توافق طرفین با رای داور، آنها می‌توانند به دادگاه عمومی مراجعه کنند.
نکات کلیدی و مهم در قرارداد پیش فروش ملک
برای جلوگیری از بروز دعاوی، باید نکات کلیدی زیر در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان رعایت شود:
مشخصات کامل طرفین
مشخصات شناسنامه‌ای و کارت ملی، نشانی و شماره تماس طرفین باید دقیق و کامل ذکر شود.
وضعیت حقوقی فروشنده (مالک یا سازنده) و مدارک مربوط به مالکیت یا اختیار فروش باید بررسی شود.
مشخصات کلی ملک
مشخصات کلی ملک توافق شده: شامل مساحت، طبقه، واحد، جهت قرارگیری و شماره ثبت باید به‌طور دقیق ذکر شود. همچنین اطمینان از وجود انشعابات و امکانات (آب، برق، گاز، تلفن، انباری، پارکینگ و…) ضروری است.
مشخصات جزئی ملک
جزییات توافق شده: اطلاعات دقیق از تعداد اتاق‌ها، نقشه آپارتمان، جزئیات داخلی (کمد دیواری، شیرآلات، رادیاتورها، کولر، سرویس بهداشتی، پکیج، درب‌ها و کابینت‌ها) باید ذکر شود.
زمان تحویل آپارتمان
زمان تحویل و موعد انتقال قطعی سند باید به‌طور مشخص در قرارداد ذکر شود. در صورت تأخیر در تحویل، سازنده ملزم به پرداخت خسارت یا در صورت تعیین وجهه التزام است.
نحوه پرداخت وجه
نحوه پرداخت به‌طور معمول به‌صورت اقساطی و بر اساس پیشرفت پروژه تنظیم می‌شود. یک سهم از ارزش آپارتمان (معمولاً حدود ۱۰ درصد) در زمان بستن قرارداد دریافت و بقیه مبلغ به‌صورت اقساطی پرداخت می‌شود.
مشکلات و اختلافات رایج در دعاوی پیش‌فروش ملک
برخی از مشکلات رایج در دعاوی پیش‌فروش آپارتمان عبارتند از:
تأخیر در تحویل
یکی از رایج‌ترین مشکلات، تأخیر در تحویل آپارتمان توسط سازنده است. در چنین مواردی، خریدار می‌تواند درخواست خسارت نماید.
اختلاف در متراژ
اگر متراژ نهایی ملک با متراژ ذکر شده در قرارداد تفاوت داشته باشد، خریدار می‌تواند درخواست فسخ قرارداد یا کاهش مبلغ قرارداد را مطرح کند.
یعنی اگر پس از تکمیل ساختمان معلوم گردد که مساحت ملک کمتر از مقداری است که در قرارداد ذکر شده، خریدار می‌تواند تقاضای فسخ قرارداد یا کاهش مبلغ قرارداد را داشته باشد.
ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان
در صورتی که مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
ماده 385 قانون مدنی
اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمیشود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.
روند اجرای حکم: فروشنده‌ای که محکوم به پرداخت مابه‌التفاوت مساحت شده، بر اساس قیمت روز باید این تفاوت را پرداخت کند. در صورت عدم پرداخت، خریدار می‌تواند اموال محکوم علیه را توقیف کند و اقدامات قانونی لازم را انجام دهد.
نکات کلیدی برای طرح دعوی: در صورت اختلاف مساحت، اگر اختلاف کمتر از 5 درصد باشد، امکان فسخ وجود ندارد. در چنین مواردی باید مابه‌التفاوت بر اساس قیمت روز پرداخت شود.
این نکات در خصوص دعاوی مرتبط با تفاوت مساحت و قوانین مرتبط با پیش‌فروش ساختمان و نحوه اجرای احکام هستند که شما می‌توانید به آنها استناد کنید.
عدم رعایت مشخصات توافق شده
در صورتی که سازنده نتواند مشخصات و ویژگی‌های مورد توافق در قرارداد را رعایت کند، خریدار می‌تواند اقدام به شکایت و مطالبه خسارت نماید.برای مثال عدم رعایت جنس کابیت توافق شده.
عدم تنظیم سند رسمی
اما در برخی موارد، فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری می‌کند. در این حالت، خریدار می‌تواند از طریق مراجع قضایی اقدام به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی نماید.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی پیش‌فروش آپارتمان
مطابق با ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول باید در دادگاهی اقامه شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. بنابراین، دادگاه محل وقوع آپارتمان مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی پیش‌فروش آپارتمان است.
مجازات‌های قانونی برای تبلیغ غیرقانونی پیش‌فروش ملک
مطابق ماده۲۳ قانون پیش فروش ساختمان اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمیشود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود.
نقش وکیل در دعاوی پیش‌فروش ملک
داشتن وکیل متخصص در دعاوی پیش‌فروش آپارتمان می‌تواند به تسهیل روند رسیدگی به دعاوی و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی کمک کند. وکیل می‌تواند در تنظیم قرارداد، رعایت حقوق خریدار و فروشنده، و پیگیری دعاوی ناشی از عدم رعایت تعهدات قراردادی مؤثر باشد. دعاوی مرتبط با پیش‌فروش آپارتمان به دلیل پیچیدگی مسائل حقوقی و فنی، نیازمند مشاوره و همراهی یک وکیل متخصص در زمینه ملکی است. وکیل پیش‌فروش آپارتمان با تجربه می‌تواند در تمامی امور مربوطه ، رعایت حقوق و تضمینات و سایر جنبه‌های حقوقی، به بهترین شکل ممکن عمل کرده و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کند.
نتیجه‌گیری
خریداران و فروشندگان باید با آگاهی کامل از مقررات و الزامات قانونی، اقدام به انعقاد قرارداد کنند. ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی ضروری است و باعث می‌شود که قرارداد از نظر قانونی معتبر بوده و حقوق طرفین به طور کامل تضمین شود. همچنین، خریداران باید با دقت به جزئیات قرارداد، از جمله زمان تحویل، ضمانت‌ها و شرایط فسخ توجه کنند تا در صورت بروز مشکلات، بتوانند از حقوق خود دفاع کنند. برای کاهش ریسک‌های احتمالی، توصیه می‌شود که قبل از امضای قرارداد، از مشاوره حقوقی با وکیل متخصص استفاده شود. این اقدامات باعث می‌شود که فرآیند پیش‌فروش به شکلی امن‌تر و با کمترین ریسک برای خریداران انجام شود؛ همچنین چنانچه نیاز به مشاوره های تخصصی حقوقی یا کسب اطلاعات بیشتر دارید، با گروه حقوقی دادوند در ارتباط باشید.
سوالات متداول
آیا پیش‌فروش ملک باید به صورت رسمی ثبت شود؟
بله، مطابق با قوانین، قرارداد پیش‌فروش ملک باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. این اقدام باعث می‌شود تا قرارداد از نظر قانونی معتبر باشد و از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود. عدم ثبت رسمی قرارداد ممکن است باعث بی‌اعتباری قرارداد و بروز دعاوی حقوقی بین طرفین شود.
آیا خریدار می‌تواند در صورت عدم تحویل به موقع ملک، قرارداد پیش‌فروش را فسخ کند؟
بله، اگر سازنده نتواند ملک را در زمان تعیین‌شده تحویل دهد، خریدار با توجه به شرایط مندرج در قرارداد می‌تواند درخواست فسخ قرارداد را بدهد. معمولاً در قراردادهای پیش‌فروش، بندهای مربوط به تأخیر در تحویل و جرایم مرتبط با آن ذکر می‌شود که خریدار می‌تواند بر اساس آن اقدام کند.
چه ضمانت‌هایی باید در قرارداد پیش‌فروش ملک ذکر شود؟
در قرارداد پیش‌فروش، باید ضمانت‌هایی نظیر ضمانت اجرای تعهدات مالی، ضمانت تحویل به موقع ملک، و ضمانت کیفیت ساخت‌وساز ذکر شود. این ضمانت‌ها به خریدار اطمینان می‌دهد که سازنده به تعهدات خود پایبند خواهد بود و در صورت عدم انجام تعهدات، خریدار می‌تواند از حقوق خود دفاع کند.
در صورت ورشکستگی سازنده، حقوق خریدار در پیش‌فروش ملک چه می‌شود؟
در صورت ورشکستگی سازنده، حقوق خریدار طبق قانون حمایت از پیش‌فروشندگان محفوظ است. خریدار می‌تواند با استناد به قرارداد رسمی ثبت‌شده، به عنوان یکی از طلبکاران قانونی درخواست مطالبه حق خود را از طریق مراجع قضایی داشته باشد. به همین دلیل، مهم است که قرارداد پیش‌فروش به طور کامل و دقیق تنظیم و در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود تا حقوق خریدار در چنین مواردی محفوظ بماند.
